Czy obcokrajowiec może bezpiecznie kupić nieruchomość w Tajlandii?

Jedno z najczęściej zadawanych pytań, jakie otrzymuję każdego dnia, brzmi: „Czy obcokrajowiec może legalnie i bezpiecznie kupić nieruchomość w Tajlandii?"

W internecie krąży mnóstwo sprzecznych informacji, wiele osób powtarza mity sprzed kilkunastu lat, a część po prostu nie rozumie, jak działa tutejszy system własności. Tymczasem odpowiedź jest bardzo prosta: tak, obcokrajowcy mogą nabywać nieruchomości w Tajlandii i robią to masowo.

Każdego roku setki tysięcy cudzoziemców kupują tu apartamenty, domy, wille inwestycyjne i wakacyjne. Trzeba tylko wiedzieć, w jaki sposób można to zrobić zgodnie z prawem. W tym artykule wyjaśnię trzy legalne ścieżki zakupu nieruchomości, opiszę ich plusy i minusy, oraz podpowiem, które rozwiązania są bezpieczne, a których lepiej unikać.

Pełna własność apartamentu — najprostsza i najbezpieczniejsza forma

Jeśli obcokrajowiec chce posiadać nieruchomość na własność w 100%, bez żadnych ograniczeń czasowych, najlepszą i najprostszą formą jest zakup apartamentu w systemie condominium.

Możliwość taką daje Thai Condominium Act z 1979 roku, który jasno określa, że obcokrajowcy mogą posiadać pełne prawo własności do lokalu mieszkalnego. Jedynym ograniczeniem jest to, że łączna powierzchnia wszystkich apartamentów należących do cudzoziemców w danym budynku nie może przekroczyć 49%. Pozostałe 51% musi należeć do obywateli Tajlandii.

W praktyce oznacza to, że kupując apartament, stajesz się jego wyłącznym właścicielem. Możesz nim swobodnie dysponować – sprzedać, wynająć, przepisać dzieciom, zostawić w testamencie. Grunt pod budynkiem nie jest Twój, ale należy do wspólnoty condominialnej i jest współużytkowany przez wszystkich właścicieli. Nie ma to jednak żadnego wpływu na Twoje prawa do samego lokalu, który pozostaje Twoją własnością na zawsze.

Zakup condo to najbezpieczniejsza forma inwestowania w Tajlandii i idealne rozwiązanie dla osób, które chcą mieć pełne, pewne i nieograniczone czasowo prawo własności. Warto jednak pamiętać, że przepisy te dotyczą wyłącznie apartamentów, a nie domów czy willi. Jeśli szukasz apartamentów na sprzedaż na Koh Samui, to właśnie ta forma będzie dla Ciebie najbezpieczniejsza.

Zakup domu przez spółkę tajską — kiedyś popularny, dziś ryzykowny

Drugą formą jest kupno domu poprzez tajską spółkę. Dawniej było to rozwiązanie bardzo popularne, a nawet masowo stosowane. Idea była prosta: skoro obcokrajowiec nie może samodzielnie posiadać ziemi, właścicielem działki zostaje spółka, a cudzoziemiec kupuje w niej udziały.

Problem w tym, że zgodnie z tajskim prawem, obcokrajowiec może posiadać maksymalnie 49% udziałów w firmie, a pozostałe 51% musi należeć do obywateli Tajlandii. Jeżeli ci tajscy wspólnicy są prawdziwymi partnerami, faktycznie pracują w firmie, wnoszą wkład i działalność jest realna – wszystko jest legalne.

Jednak przez lata wielu obcokrajowców tworzyło fikcyjne spółki, gdzie tajscy udziałowcy istnieli wyłącznie na papierze. Były to tzw. nominee companies – struktury zakazane przez prawo. Obecnie Tajlandia bardzo mocno z nimi walczy. Prowadzone są kontrole, przesłuchania wspólników i audyty spółek. Jeżeli okaże się, że tajski udziałowiec pełni wyłącznie rolę „słupa" i nie ma żadnego faktycznego związku z firmą, spółka może zostać rozwiązana, a nieruchomość – w skrajnym przypadku – przejęta przez państwo.

Dlatego właśnie nie rekomenduję tej formy, chyba że ktoś mieszka w Tajlandii, prowadzi tutaj działalność gospodarczą i ma realnego, zaufanego tajskiego partnera biznesowego. W takim wypadku jest to zgodne z prawem i bezpieczne – ale tylko wtedy.

Długoterminowy leasing — najbezpieczniejszy sposób na zakup domu

Najpopularniejszą i najbezpieczniejszą metodą nabycia domu przez obcokrajowca jest długoterminowa dzierżawa gruntu (leasehold). Kupujesz dom w pełni na własność, a ziemię dzierżawisz od jej właściciela – najczęściej dewelopera lub osoby prywatnej.

Standardowa umowa leasingu trwa 30 lat i jest rejestrowana w Land Department. To oficjalny, rządowy rejestr, a wpis w nim daje bardzo silną ochronę prawną. Właściciel gruntu nie może wypowiedzieć umowy, ingerować w jej treść ani usunąć wpisu przez cały okres trwania dzierżawy.

W praktyce większość projektów oferuje możliwość przedłużenia leasingu o kolejne 2 × 30 lat, co daje łącznie nawet 90 lat użytkowania. Trzeba jednak podkreślić jedną rzecz: zgodnie z prawem Tajlandii tylko pierwsze 30 lat jest gwarantowane. Każde przedłużenie wymaga zgody obu stron. Deweloper może deklarować chęć odnowienia leasingu, może opisać warunki przedłużenia – ale nie może prawnie zagwarantować tego w formie absolutnej.

Wielu klientów pyta: „A co będzie za 30 lat?" Odpowiedź jest prosta. Taj prawie zawsze ma interes w tym, aby leasing przedłużyć. Jest to dla niego łatwy i stały dochód. Z ekonomicznego punktu widzenia jest to również korzystne dla kupujących, ponieważ że zakup domu w leasingu zwraca się najczęściej już po kilku latach wynajmu. W przypadku inwestycji krótkoterminowych ROI często wynosi od 10% do 15% rocznie. Nawet jeśli ktoś chce mieszkać na stałe – miesięczny koszt leasingu jest znacznie niższy niż koszt wynajmu podobnego domu.

Długoterminowy leasing jest więc rozwiązaniem zarówno bezpiecznym, jak i opłacalnym. Dodatkowo chroni rynek – gdyby obcokrajowcy mogli kupować ziemię na własność, większość gruntów zostałaby wykupiona przez najbogatsze nacje, co doprowadziłoby do ogromnego wzrostu cen i wyparcia lokalnej ludności. Obecny system jest kompromisem, który pozwala inwestować i mieszkać w Tajlandii w pełni legalnie, jednocześnie chroniąc kraj przed spekulacją.

Podsumowanie: tak, obcokrajowiec może kupić nieruchomość w Tajlandii

Możliwości jest wiele – trzeba tylko wybrać formę, która najlepiej odpowiada naszym celom.

Unikałbym jedynie zakupu poprzez spółkę, jeśli nie prowadzi się realnego biznesu. Tego typu struktury są dziś dokładnie kontrolowane i mogą nieść za sobą ryzyko.

Zawsze chętnie pomogę i wyjaśnię, jak wygląda cały proces z perspektywy praktyka, a nie teorii. Możesz również przeglądać najnowsze oferty na Koh Samui, które oferują zarówno opcję condo freehold, jak i leasehold.